老旧小区物业管理的困境和发展路径

城市更新是城镇化发展的必然过程，是推动城市高质量发展的重要手段。老旧小区物业管理在城市更新中起着不可或缺的关键作用，为老旧小区焕发新机注入活力。西塞山区是老工业城区，基础条件差，老旧小区多，物业管理弱。随着社会经济发展水平不断提高，人民对美好生活的向往也在不断升级，老旧小区物业管理的矛盾也日益凸显。

一是基础设施落后，管理成本高。西塞山区老旧小区作为计划经济时代的遗留产物，由于建造时间早、规划设计标准低、施工质量不高等原因，普遍存在房屋、道路、地下管网等破损严重，公园绿化、篮球场等休闲场地占比低，电梯、充电桩、路灯、监控等设备设施缺乏等突出问题，这大大增加了老旧小区更新改造和物业服务管理成本，阻碍了推行市场化物业管理服务的进程。

二是思想观念落后，收费难度高。在西塞山区老旧小区中，人员结构复杂。既有享受过计划经济时代单位宿舍服务全包的退休老职工，由于缺乏对现代物业管理方式的认同感，尚未形成花钱买服务的意识，又有大部分低收入家庭和外来务工人员，由于收入偏低生活困难和人员流动性大，改变居住环境缴纳物业费的意愿不强烈，这大大增加了老旧小区物业费收缴难度，让许多物业公司望而却步不愿入驻。

三是空间布局落后，风险系数高。西塞山区老旧小区大多是冶钢、华新等企业职工福利房，属于开放性的密集型小区，普遍缺少围墙、大门和现代化的门禁、监控系统，也缺少保安人员日夜轮班值守，因此老旧小区夜晚盗车、入室偷窃等违法事件时有发生，犯罪成本低且安全治理难度大，这与封闭式小区现代化物业管理模式背道而驰。

为此，作为基层组织部门，必须始终把群众利益放在首位，结合城市更新和共同缔造工作任务，明确“坚持党建引领，加快整治改造、实施分类管理、引导市场化运营”的工作思路，分级分类不断推动老旧小区物业管理取得新突破。具体包括以下几点：

一是多方联动，齐抓共管。一方面要着力构建以街道党工委、社区大党委、物业党组织以及业委会党小组党员共同参与的四级联动物业党建工作体系，在全区范围内推行 “红色物业”新模式，充分发挥党的政治引领、组织引领和制度引领作用。另一方面要建立以公安、城建、住保、城管、环卫等多部门联席会议制度，针对老旧小区脏乱差以及违规搭建、小区治安差等问题开展多部门联合执法综合整治行动，同时定期与社区、业委会代表开展座谈，针对老旧小区物业管理的老大难问题问计问策，推进老旧小区物业服务提档升级。

二是因地制宜，分类施策。针对基础设施严重落后的老旧小区，分批次分阶段实施城市更新改造项目，以政府扶持+居民自管模式不断优化居民居住环境，保障基本的住房需求和物业服务。针对条件成熟自治意识强的老旧小区，可采取居民自管的准物业管理模式，成立业主委员会，对于小区卫生管理、设备维护、秩序管理等方面民主决策，共商共议。对于规模较小、位置相邻、情况相似的无人管理小区，可采取小区合并+市场化运营模式，通过集中划片管理扩大经营规模降低物业服务成本，同时建立以奖代补机制，吸引物业公司入驻，根据业主需求提供“菜单式”物业服务。

三是加强宣传，转变观念。针对老旧小区居民花钱买服务意识不强，物业费缴纳积极性不高等问题，一方面可通过社区邀请居民参加物权法、物业管理条例等法律法规学习宣传活动，帮助居民树立“花钱买服务”的意识。另一方面可通过基层政府组织居民前往参观成功实行市场化物业管理模式先进示范老旧小区，让居民切身体会到现代化物业管理模式的先进性和舒适性，消除居民疑虑，真正从内心向往美好生活。同时可通过选树成功案例运用抖音、微信、微博等传播媒介扩大宣传，在全区甚至是全市更大范围内营造老旧小区实行现代化物业管理模式的新风尚。